みなさん、こんにちは！
アラサー平凡会社員のyutaです！
今回は資産価値が落ちにくいマンションの条件についてお話したいと思います。
※この記事では資産的価値に重点を置いて話していきますが、『自分たちにとっての住み心地が良いマイホーム』の価値を否定するものではありません。
その点をご理解いただき記事を読んでいただければと思います。
マンションの資産価値の重要性
はじめに、マンションの資産価値の重要性についてお話したいと思います。
かつて、住宅の購入は『一生に一度の買い物』だと言われていた時代がありました。
この記事を読んでいただいてる方の中には、一生その家に住むつもりで住宅を購入している方もいると思います。
しかし、現在では住み替えという考え方が定着しつつあり、私は住宅の購入は『一生に一度』ではないと考えています。
その理由は、出産や子供の独立などの家族構成の増減や仕事の都合による転勤、ご自身のリタイア後通勤の必要がなくなったなどのライフプランの変更などにあわせて住まいも変更していく必要があると考えるからです。
そのような場合に現在所有しているマンションがいくらで売却できるのか、どのくらいの家賃で貸し出せるのかが重要になります。
例えば、次の新居を買うときに、少しでも高い金額で売れたほうが良いですよね。
このように将来、売却などの可能性を前提とするのであればマンションの資産価値についてしっかりと考えておく必要があります。
それでは、『資産価値の落ちにくいマンション』の条件についてお話します。
資産価値の落ちにくいマンションの条件
まず、マンションの資産価値とは「売却時に高く売れる」「賃貸物件として高く貸せる」ことです。
そのような資産価値が落ちにくいマンションの条件は下記の4つです。
- 都心の駅近のマンション
- 40㎡～70㎡のマンション
- 築10～20年ぐらいの中古マンション
- ブランドマンション
1．都心の駅近のマンション
マンションの資産価値を維持する為には立地は最も重要な条件です。
立地については東京都心の一択です。
都心や郊外の定義は人によって変わってくるので、今回の場合は都心と郊外を下記のように定義します。
東京23区内→都心
東京23区外→郊外
なぜ、立地は東京都心の一択なのか。
下記の表は国立社会保障・人口問題研究所が発表しているもので、2015年の人口を100としたときに2045年時点の人口が増えるか・減るかを予測したものです。
この表から分かるように2045年時点で100を上回る人口を維持しているのは、東京だけです。
日本三大都市の一つである名古屋市がある愛知県ですら92.2、横浜市がある神奈川県では91.1となっています。
東北の県については30%前後もの人口が減る予想となっています。
不動産は人が集まる場所でないと、購入する人や借りる人がいないため、資産価値を維持することができません。
また、マンションから駅までの距離も資産価値を維持するうえで非常に重要です。
資産価値が落ちずらいマンションは駅徒歩10分までと言われてたりしますが、私は駅徒歩5分圏内が絶対条件だと考えます。
このような都心駅近の土地は、大手のデベロッパーがマンションを建築してしまうので、戸建てを建築することがむずかしいです。
その為、マンションの方が戸建てよりもはるかに立地が良いので、最近までマンションの資産価値が落ちず、むしろ上昇した理由だと言えます。
2．40㎡～70㎡のマンション
資産価値の落ちにくいマンションは40㎡～70㎡の広さであることです。
- 20㎡～30㎡の1K・ワンルーム
- 30㎡～40㎡未満の1LDK
- 70㎡以上の3LDK
上記のようなマンションは、あまりおすすめしません。
それではなぜ、40㎡～70㎡のマンションをおすすめするのか。
その理由は下記の通りです。
- 守備範囲が広い
- 需給バランスが良い
- 住宅ローン控除の対象となるのが40㎡以上
理由1：守備範囲が広い
守備範囲が広いとは、下記のように貸せる・売れる対象が非常に多いという意味です。
- DINKS（2人暮らしの共働き夫婦）
- 子供が独立した後の夫婦
- 夫婦+子供1人の家庭
- お金持ちのシングル
- 母子家庭・父子家庭
国立社会保障・人口問題研究所によると、ファミリー世帯はこれからどんどん減り、 1人暮らし世帯や夫婦のみの世帯が急増しているといった状況となっています。
70㎡以上の広いマンションに住みたいと思うのは、1~2人の子供を持つファミリー世帯ですが、この世帯は今後どんどん減っていきます。
「欲しがる」層が減る物件を購入してしまうと、買い手や借り手が付きにくくなり、結果的に資産価値が下落します。
理由2：需給バランスが良い
シングル層をターゲットにした20㎡～30㎡の1Kやワンルームは、すでに都心では供給過多となっています。
その一方で、40～70㎡に住みたい人と40～70㎡の賃貸物件を比較すると、需要に対し供給が圧倒的に足りていません。
このような供給が足りていない物件は資産価値が落ちづらいです。
理由3：住宅ローン控除の対象となるのが40㎡以上
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用して住宅を購入する際に一定要件のもと所得税から控除が受けられる制度です。
2021年の税制改正により、住宅ローン控除の対象床面積の要件が「50平米以上」から「40平米以上」に対象が拡大されました。
住宅ローン控除というお得な制度が使えない広さのマンションをあえて欲しがることはありません。
これまで紹介してきた3つの理由を踏まえると、40～70㎡までの「コンパクトなマンション」が比較的コスパが良いという結論となります。
3．築10～20年ぐらいの中古マンション
資産価値を重視するのであれば、新築マンションではなく、築10~20年ぐらいの中古マンションを私はおすすめします。
新築マンションは、『新築』という理由でプレミアム価格となっています。
マンションは1秒でも入居してしまうと『新築』というプレミアが剥がれるので、最初の5年の値下がりが一番激しく、築20年を過ぎたあたりから値下がり幅が小さくなるのが一般的な価格の推移です。
築10年程度のマンションは、まだ古さを感じず、価格も新築より大幅に抑えることができ、住宅ローンを35年で組めることが購入する側にとって大きなメリットとしてあります。
住宅ローンの返済期間は物件の法定耐用年数内と決められており、多くのマンションは鉄筋コンクリート造ですので、その耐用年数は47年と定められています。
その為、築12年以内のマンションであれば、返済期間の最大となる35年で住宅ローンを組むことができます。
築20年程度になると、売却価格の下落ペースは緩やかになります。
現時点で築20年程度のマンションであれば『新耐震基準』に適合していることはもちろん、2000年4月に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』にも適合している為、耐震性に問題がなく、品質の良いマンションを価格を抑えて購入することができるのでおすすめです。
ただし、マンションは概ね築15年から20年程度で大規模修繕の時期となります。
その他に給湯器やキッチン、お風呂などの設備の交換のタイミングとなり、購入費用のほかに費用がかかる可能性も出てきます。
また、築25年を超えると住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）適用のためには一定の条件が必要なり、売却をする際はマンション販売に熟知した不動産会社を選ぶなど、売却方法に工夫が必要になります。
4．ブランドマンション
新築時の売主が三菱地所レジデンス、住友不動産、三井不動産レジデンシャル、大京、野村不動産、東京建物、東急不動産の7社は、メジャーセブンとも言われ強いブランド力があります。
特にそのエリアでランドマークとなる建物は値崩れしにくくなります。
中堅の不動産会社が販売するマンションが悪いというわけではありませんが、ブランドを重視してマンションを購入する方が多いのも事実です。
下記に代表的なマンションのブランド名を記載しています。
ひとつぐらいは聞いたことがあるブランド名が必ずあると思います。
- ザ・パークハウス（三菱地所レジデンス）
- パークコート（三井不動産レジデンシャル）
- パークホームズ（三井不動産レジデンシャル）
- ライオンズマンション（大京）
- プラウド（野村不動産）
- ジオ（阪急阪神不動産）
- ブリリア（東京建物）
- グランドメゾン（積水ハウス）
- シティタワー（住友不動産）
- パークタワー（三井不動産レジデンシャル）
ブランドマンションをおすすめする理由
- 資産価値が落ちにくい
- マンションの流動性が高い
資産価値が落ちにくい
ブランドマンションはサービスや設備が整っていることからも人気が高く、同エリアのマンションよりも高い金額で売却できる可能性が高いです。
また、「マンションは管理を見て買う」と言われるぐらいに管理状況はマンションの価値を維持していくために不可欠な要素です。
日ごろの管理や修繕状況によって、同じ築年数のマンションでも建物の状態はまったく違ってきます。
ブランドマンションは販売後も、自社ブランドの品質維持のため、徹底した建物管理を行います。
その為、経年をしても設備や外観に激しい劣化を感じにくく、資産価値を維持しやすく、売却もしやすいという特徴があります。
将来的に売却する予定がある場合は、できるだけ立地の良いブランドマンションを選ぶことをおすすめします。
マンションの流動性が高い
いざ、マンションを売却しようと思っても、買い手が見つからなければ当然ながら売却することはできません。
不動産は一般的に流動性が低いといわれています。
しかし、ブランドマンションは知名度やステイタス性があるので、不動産の中でも人気が高いです。
売りに出した場合は短期間での成約が期待できるので、ブランドマンションは流動性が高くなります。
まとめ
これまで紹介した資産価値の落ちにくいマンションの条件をまとめると、下記のようになります。
資産価値の落ちにくいマンションの特徴
- 立地の良い「都心・駅近」のマンション
東京23区、駅から徒歩5分圏内
山手線沿いのエリアやブランドエリアであれば、さらに良し - 40㎡～70㎡のマンション
守備範囲が広い（売れる・貸せる対象が広い）
欲しがる人に対して供給量が少ない
住宅ローン控除も使える - 築10～20年ぐらいのマンション
新築プレミアが落ちている
値下がりが小さくなり始める時期
設備の故障・修繕リスクが比較的低い
2000年の品確法の施行以後 - ブランドマンション
資産価値が落ちにくい
流動性が高い
上記の条件以外にも下記のポイントもチェックしてください。
- パチンコ屋、工場、墓地、火葬場などが近くにない
- 国立大学や人気私立大学に通える距離
- 人気公立小学校の学区内
- バルコニーが幹線道路や線路に面していない
- 個性の強く、独特で変形した間取りではない
これらのポイントは、今回紹介した4つの条件よりも妥協しても問題ありません。
ここからは富裕層へのマインドの話になりますが、全てに共通して言えるのはことは、
「自分が欲しいもの」ではなく、「人が欲しがるもの」にフォーカスしていること
資産価値が落ちないマンションとは、ちょっとでも値が下がれば「買いたい！」と飛びついてくる人がたくさんいるマンションです。
「僕は、マンションの周りに〇〇があっても気にしない」 「自分は子供がいないから、近くに良い小学校があるかなんて気にしない」
こういった発想は、資産価値保全の観点からはアウトです。
どういったマンションであれば、
- 多くの人（特に経済的に余裕のある人たち）が欲しがるか？
- 金に糸目をつけないで、飛びついてくるか？
ここを考え抜くことが重要だと言えます。
不動産でも、株でも、債券でも、他人が欲しがるかどうかを考えながら買い物をすることで、皆さんの周りには「多くの人が欲しがるもの=リセールバリューの高いもの」が蓄積されていきます。
リセールバリューの高いものは、
- いつでも売れるし
- いつでも貸せるし
- 持っているだけでキャッシュフローを生む
こういったものたちです。
資産価値のあるものをコレクションしていくだけで、気が付けば資産家になれます。
ちなみに、今回紹介した条件に当てはまるマンションを探してみたら、「そんな物件見つからない…。」ということに気付くと思います。
それが「資産価値が高い」ことの証拠です。
価値のあるものは、なかなか市場に出回るものではありません。
そんな物件が出たらすぐに動けるように準備しておきましょう。
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